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住宅を建てる敷地から道路に向けて延ばしたこの道路状の敷地を「敷地延長｣と呼び、例えば東京都の場合は一般的にこの敷地延長の間口・幅員(道の幅）が２ｍ以上あり、かつその奥行きが20ｍ以内であれば住宅を建てることができるとされています。
敷地延長の住宅や土地は敬遠されることもありますが、割安であることや敷地延長部分を駐車場代わりに使えること、また、奥まった住宅の落ち着いた感じが気に入られることなどで、住宅市場で取り引きされるケースは決して少なくありません。
敷地延長によって建てられた住宅あるいは土地を購入する場名一合に気を付けたいのは、敷地延長の間口がしっかり２ｍ以上確保されているかどうかということと、敷地延長と接する隣接地所有者との間にトラブルが生じていないか、といった点の確認を怠らないこと。
また、奥行きの長さによっては３ｍ以上の接道（間口）を求められたり、建築物の種類によってその基準が変わったりと、かなり細かい規制が自治体ごとに定められていますから、建物所在地の規制と購入しようとしている土地や住宅との適合'性を調べることなどです。
とくに、古い敷地延長のなかには1間（1.8ｍ）の間口でつくられたものがあるだけでなく、間口は２ ｍ 確保されていても道路状の部分がくびれたような形状になっているために、途中から２ｍを確保できないようなものも存在します。
また、繰り返しになりますが、敷地延長の長さが条例によって規制されている場合も少なくありませんので、実際の長さがその地域の現行条例に適合しているかどうかを調べておく必要もあるでしょう。
あまり長い敷地延長だった場合は、とくに念入りに行政窓口などで確認するようしてください。
２棟の住宅を建てることはできません。
過去に建売会社などが間口２ｍの敷地延長に接した宅地を２つに分割して、２棟の住宅を分譲したようなケースが見受けられましたが、明らかな違反建築です。
こうした住宅を誤って購入してしまうと、１棟単独での建て替えや大規模な増改築は認められないほか、建て替えようとすれば敷地延長の隣接地を譲ってもらうなどして、２棟分に必要な間口４ｍ の敷地延長を新たに確保しなければならなくなります。
住宅が密集した都市部でこうした措置をとることは極めて困難になりますので、十分な確認と注意が必要です。
この出入り口が分譲当初からあるにせよ、事後につくられて黙示的に使用を許しているにせよ、現実問題としては日常使われているものを何の理由もなく拒否するには相当な困難が伴います。
したがって、駐車場などの利用を期待して敷地延長物件を購入した場合、隣接する住宅の出入り口が障害になって思い通りの利用ができないことも考えられます。
もちろん、出入り口を無視して駐車場として利用すればトラブルを抱え込むことになりますし、そうでなくても感情的な行き違いが後々の日常生活に影響することもあるでしょう。
また、間口４ ｍ の敷地延長を使って２ 棟の住宅が建っている場合、双方が駐車場として敷地延長を使えばいいのですが、１棟の居住者だけが駐車場として利用しようとすると相手方の敷地に車が出入りする格好になり、車を使わない側から敷地延長部分の所有権を主張されるケースも考えられるのです。
こうしたトラブルを避けるには、隣接地や同じ敷地延長を使う住宅との間で事前に駐車場や出入り口に関してしっかりとした話し合いを行い、通行や利用についてのルールを定めておくと有効でしょう。
以上のように、敷地延長の物件を購入する場合には、建て替えにしろ、敷地延長の使い方にしろ、「将来どうなるのか」をしっかりと考えた調査と選択が不可欠といえます。
現在は道路が通っていないか、あるいは幅員が狭い道路でも、過去に法律によって道路の建設や拡幅が決められたエリア内では、現在でも建築物に対するさまざまな規制が課せられています。
知らないで購入すると取り返しがつきません。
道路用地とされた土地の買収が進まなかったり、予算上の手当てがつかなかったりして、数年、なかには数十年も計画のまま建設されないでいるものが多数存在します。
よく、広い幹線道路が突然行き止まりになって、駅前から伸びた道路がわずか数百ｍで途絶えてしまっているケースを見掛けますが、さまざまな事情で道路建設が途中でストップしているものです。
また、道路の両端が不連続的に空き地になっているケースは、決められた道路の拡幅予定が進んでいないか、その途上にあるものが大半と考えていいでしょう。
つまり、現在は道路が通っていない場所であっても、この道路計画地内に入っていれば将来道路が新しくつくられることになりますし、拡幅予定のある道路沿いの住宅や土地の場合は、将来、その住宅や土地が道路用地として利用されることになるわけです。
したがって住宅や土地の購入に際しては、その場所が道路計画地内にあるかどうかを確認しておくことが極めて重要になります。
増改築や建て替えに厳しい制限が課せられているからです。
例えばこの制限には構造は木造に限るとか、地階を含まない2階建て以下しか認められないなどがあり、将来の道路建設時に容易に除去や移転ができるものしか建築が認められないこととなっているのです。
道路計画地内にある住宅は安く購入できるものもあり、道路建設がスタートすれば買収の対象になりますので、この売却益を使って住み替えができるという「利点」も存在します。
ただ、購入したものの、道路建設が長期間にわたって進まない場合は、大規模な修繕が制限される一方で買収もされず、年月とともに住宅の傷みだけが激しくなっていきますので、日常生活に支障が出ることも考えられる。
あまり安易に将来の買収を期待して、こうした物件を購入することはお勧めできないのはこのためです。
対象として調査・説明することになっています。
ところが残念ながら、不動産会社の営業マンが当の図面を見誤るケースがあるのも現実であり、なかには調査を怠り、悪質な場合は計画の事実を知っていながら告げないで仲介・販売してしまうような業者も少数ですがいまだ存在するのも悲しい現実です。
実際に、計画地内にある事実を知らないまま住宅を購入して、いざ建て替えようということになったときに確認申請を出して初めて行政から計画道路の存在を指摘され、建て替えができないという事実に気付くケースも少なくありません。
こうした住宅をだまされて購入すると、取り返しがつかなくなりますので、信頼できる不動産会社に計画道路の調査が十分になされているかどうかを必ず確認するようにしてください。
方、購入しようとしている住宅や土地そのものは道路計画とは無関係な場所にある場合でも、近くに計画道路が存在すると、それまでの住環境が一変してしまうという別の影響を受けることがあります。
残念ながら、近くに存在する計画道路については、不動産会社に明確な調査・説明義務の規定がありません。
つまり、購入しようとしている住宅や土地から、どれだけの距離範囲にあるものについては不動産会社が調べなければならない、といった規定がないために、不動産会社や営業マンの姿勢によって、購入者に説明している内容はマチマチなのが現実なのです。
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